Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько можно вернуть и как оформить

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры позволяет вернуть 13% от стоимости жилья, но не более чем с 2 миллионов рублей — максимум 260 тысяч рублей на человека. Если квартира куплена в ипотеку, дополнительно можно вернуть 13% с уплаченных процентов, но не более чем с 3 миллионов рублей — ещё до 390 тысяч рублей. Право на вычет возникает у налоговых резидентов РФ, которые платят НДФЛ по ставке 13%.

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет — это возврат уже уплаченного налога на доходы физических лиц при покупке или строительстве жилья. Государство фактически возвращает часть суммы, которую покупатель заплатил в виде НДФЛ за период владения квартирой или за предыдущие годы, — в пределах установленного лимита. Право на вычет закреплено в статье 220 Налогового кодекса РФ и применяется к покупке квартиры, комнаты, доли в жилье, а также к строительству дома.

Вычет — это не разовая выплата от застройщика или банка, а возврат из бюджета через налоговую инспекцию. Деньги поступают на счёт покупателя после подачи декларации и проверки документов — это отдельная процедура, не связанная напрямую со сделкой купли-продажи квартиры.

Сколько можно вернуть

Вычет на покупку жилья можно получить с нескольких объектов, если лимит в 2 миллиона рублей не был исчерпан при первой покупке, — остаток переносится на следующую сделку. Вычет на проценты по ипотеке, в отличие от вычета на покупку, применяется только к одному объекту недвижимости за всю жизнь, даже если лимит в 3 миллиона не выбран полностью.

Кто имеет право на вычет

Право на имущественный вычет есть у налоговых резидентов РФ — тех, кто платит НДФЛ по ставке 13% или 15% с доходов, облагаемых по этой ставке. Индивидуальные предприниматели на упрощённой системе налогообложения, самозанятые без дохода, облагаемого НДФЛ по общей ставке, и нерезиденты право на вычет не имеют, поскольку не платят налог, который можно было бы вернуть.

• вычет доступен только при покупке квартиры за собственные средства или в ипотеку — не при получении в наследство или в дар
• супруги при совместной собственности могут распределить вычет между собой и получить его оба, увеличив общую сумму возврата на семью
• родители могут получить вычет за несовершеннолетнего ребёнка, если квартира или доля оформлена на него
• вычет не предоставляется при покупке квартиры у близкого родственника — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр
• если квартира куплена с использованием материнского капитала или другой субсидии, вычет считается только с суммы собственных или кредитных средств, без учёта субсидии

Как оформить вычет

Есть два способа получить вычет. Первый — подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую по итогам года после покупки квартиры и получить всю положенную сумму за прошедший год единым платежом на счёт. Второй — оформить вычет через работодателя: тогда налоговая выдаёт уведомление, и работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты, пока вычет не будет исчерпан. Второй способ даёт деньги быстрее, но растянуто, по частям каждый месяц, а не одной суммой.

С 2021 года часть данных для упрощённого получения вычета налоговая запрашивает у банков и Росреестра самостоятельно, без сбора документов вручную, — предзаполненное заявление появляется в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Но этот сервис работает не для всех сделок и не всегда покрывает вычет по процентам ипотеки, поэтому стоит проверять статус заявления в личном кабинете и при необходимости подавать декларацию классическим способом.

Сроки: когда приходят деньги

После подачи декларации 3-НДФЛ налоговая проводит камеральную проверку, которая по закону может занимать до трёх месяцев, а деньги на счёт поступают ещё в течение месяца после завершения проверки. На практике при упрощённом порядке через личный кабинет сроки проверки короче — но закладывать в план стоит не менее полутора-двух месяцев с момента подачи документов до фактического поступления денег.

Вычет при покупке в ипотеку и рассрочку

Вычет на покупку квартиры не зависит от способа оплаты — его можно получить и при покупке за наличные, и при ипотеке, и при рассрочке от застройщика. А вот вычет на проценты доступен только при ипотечном кредите: рассрочка от застройщика юридически не является процентным займом в понимании статьи 220 НК РФ, даже если по ней начисляются проценты, поэтому вычет с переплаты по рассрочке не предоставляется. Подробнее о разнице между ипотекой и рассрочкой — в статьях ипотека на новостройку в 2026 году и рассрочка от застройщика в Москве.

При покупке квартиры в премиум-сегменте, где стоимость объекта заметно выше среднего по рынку — например, в комплексах уровня ЖК JOIS — лимит вычета в 2 миллиона рублей на покупку и 3 миллиона на проценты всё равно остаётся фиксированным вне зависимости от реальной цены квартиры. Это стоит учитывать при расчёте итоговой финансовой модели сделки: вычет частично компенсирует расходы, но не пропорционально стоимости конкретного объекта.

Частые вопросы

Пройти quiz-подбор квартиры — 4 вопроса, 1 минута →